房企转型遭遇关键点 轻资产真的“轻”吗

信息来源：搜狐财经    2014-08-08 09:42    knroman

　　据了解，美国第一个REITs产生在上世纪60年代，初期REITs的发展比较缓慢，80年代随着租金回报率向10年期国债收益率靠拢，REITs的发展开始加速；到90年代以后，REITs真正进入高速发展期。所谓“美国模式”，则是通过成立自己的基金管理公司，掌控商业不动产从开发到运营的全过程，并在其中辅之以金融手段。

　　尤文沛告诉记者，在美国房地产基金所提供的资金支持占美国地产开发的70%。

　　“在汉斯，房地产基金有专门的资本市场团队和机构投资者进行对接，沟通，及时了解机构投资者的需求，从而更好地设计房地产基金产品。”尤文沛表示，“目前在中国，可能偏向于债权的基金更多一些。”

　　多因素制约房地产基金发展

　　房产研究机构英国莱坊预计，市场对房地产信托基金回报率的预期至少比无风险利率高2%~3%。“尽管中国市场开始涌现优质商业物业，但是房产信托基金的成功运营需要拥有大量优质且能够提供稳定租金收入的基础资产库。从这一点看，中国商业市场依旧缺乏优质成熟的商用物业及有经验的管理团队。”莱坊高级董事及估价及咨询部主管林浩文告诉记者，优质基础资产的缺乏会直接影响房地产信托基金买卖的活跃性及回报率的设定，商用物业及相关的管理团队则要面临大幅度质的提升，这也是中国房地产信托基金面临的一个难题。

　　对此，财经评论员刘艳在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前国内房地产基金面临的问题是规模小，对项目的预判和风险控制能力差，开发商对基金的理解和运用不到位，投资文化不成熟，这些因素都制约着房地产基金的发展。

　　尽管存在上述问题，但刘艳认为，房地产基金作为非常有优势且利润率较高的一种投资，肯定会成为大趋势。刘艳预计，未来中国房地产基金的总量有望突破1万亿元。

　　高和投资董事长苏鑫：

　　会有部分开发商演变成基金管理人

　　每日经济新闻记者 尚希 发自海南博鳌

　　正如一场蓄势已久的变革，房地产金融化来势汹汹地影响着整个行业，在今年的博鳌房地产论坛上，房地产金融这种“新玩法”更成为热门话题。

　　作为中国首只商业地产私募基金及房地产资产管理机构高和投资的创始人，其董事长苏鑫是涉足房地产金融已久的资深人士，苏鑫直言，从国外经验来看，支持商业地产长期稳定发展最好的工具便是REITs。“但要实现真正的REITs还取决于政策环境以及金融环境。”

　　苏鑫表示，就金融环境而言，是否能够实现足够的市场化尤为重要，如果大量的资金可以通过影子银行获取高额收益，则没人愿意进行股权投资或者金融创新。

　　苏鑫表示，万科与华润代表了行业未来的趋势。“万科、华润这些行业领头企业已经开始与基金合作，大多属于商业地产开发型基金，但现在更多的开发商还是愿意与信托等合作。如果反过来思考，利用现在行业整合的机会，借助一些股权投资，不但可以分散风险，还能同时扩大规模。”

　　“我相信，未来会有部分开发商演变成基金管理人或者是金融大鳄，这时轻资产便能体现，整个环节由零到最大化，所有的增值过程都收取资产溢价的一部分，风险降低，但利润并没有减少。”苏鑫对此表示。

　　平安好房网CEO庄诺:

　　众筹会成为一种趋势真正实现降价目标

　　每日经济新闻记者 杨羚强 发自上海

　　当房地产众筹在很多人眼里还是奇思妙想时，平安好房网的首席运营执行官庄诺透露的信息却显示，这个新鲜事物已经被行业的龙头企业关注很久。

　　庄诺告诉 《每日经济新闻》记者，在今年三、四月间，当众筹概念刚刚成为热点时，平安好房网就已经关注到这一领域，并和房地产行业的龙头大哥万科总裁郁亮面对面开了一次会，发现完成众筹有两个问题需要解决。第一个问题是选房怎么选。如果所有购房者都选中同一套房，到时怎么解决，是采用抽签的方式，还是出高价者就有优先购买权？第二个问题则涉及房价，如果房价上涨，众筹的产品怎么分配利润；如果房价下跌，众筹的产品怎么弥补损失。

　　庄诺说，由于众筹能够在项目开发前就锁定客户，锁定开发周期，能帮助开发商降低建造项目的融资成本、销售成本，以及规避各种房地产开发风险，最终通过成本的控制，降低销售价格，真正实现降房价的目标，未来有机会成为一种趋势。

　　只不过，眼下这一模式的运行还存在一定的难度。在这样的背景下，平安好房网推出了一种类似众筹的房地产资金管理模式，让那些暂时还没有找到合适购房机会的购房者，可以将打算购置房屋的资金用于购买理财产品获取一定的收益。

　　庄诺说，根据国家的法律法规，开发商在楼盘正式开盘前不能收取意向金，而利用平安好房宝的理财产品，开发商不仅可以完成蓄客，而且能够提前探知潜在购房客群在区域、面积、总价等方面的购买需求，某种意义上可以作为开发商研究市场需求的大数据。