楼市“寒冬”：下一个倒下房地产开发商会是谁？

信息来源：凤凰财经    2014-08-29 10:13    knroman

　　“限贷放松或将给市场带来真正的转机。”易居中国执行总裁丁祖昱认为，房贷利率下降能大大释放刚需族的购买力，二套房首付比例下降则有利于减少改善性购房者的换房负担，限贷与限购同时放松对市场产生的作用将远大于单一政策的作用，“1+1”的效果会大于2。

　　实际上，已有部分城市在房贷层面给予政策支持。江西省政府日前印发的《关于促进经济平稳增长若干措施》中指出，要落实首套房贷款优惠政策，适当降低二套房首付比例。

　　此外，绍兴的二套房首付比例不低于40%、绍兴和福建省的二套房认房不认贷等措施，成为地方政府在信贷层面救市的一大利器。

　　但丁祖昱担忧的是，地方政府要求银行支持房贷也许只是一厢情愿，由于商业银行的主管机构属于央行与银监会，加上自身的盈利压力，商业银行能否采纳地方政府的建议还有待观察，这可能是下半年市场最大的变数所在。

　　房企现状

　　“粮草”不够贷款来凑主流房企借长还短过冬

　　“至少1/3以上的房地产企业经营性现金流和投资性现金流为负，完全是靠筹资性现金流支撑。”兰德咨询总裁宋延庆研究多家地产企业的半年报后如是说。

　　《每日经济新闻》记者查阅多家上市公司的现金流量表发现，面对楼市调整的“寒冬”，房企主要靠贷款来应对。不过，这些借来的“粮草”，并不足以应对房企销售下降带来的困窘。根据国家统计局公布的企业开发资金数据，前7月房企来自销售系统的定金、预收款和个人按揭贷款总金额，较上一年减少2170多亿元，而新增的国内贷款总金额只比去年增加不到1680亿元。

　　不仅如此，受上半年贷款成本较高影响，再加上开发商多数认为本轮调整期较长，诸多企业被迫使用利率较高的中长期贷款“过冬”，导致财务成本上升。如果市场无法在短期内走出困局，部分开发商的资金链不仅会更加紧绷，利润也会被高额的融资成本吞噬。

　　房企现金储备下降

　　以招商地产为例，截至6月末货币资金仅为185亿元，而年初有242亿元；泰禾集团上半年的货币资金，更是由年初的66.17亿元，减少至上半年末的37.58亿元；万科今年上半年的货币资金也较年初有所下滑，截至6月30日，其货币资金为428.61亿元，而年初是443亿元。

　　当现金储备大幅减少后，开发商还有没有足够的“粮草”应付漫长的“寒冬”？尽管上半年前50名房企中，不少企业的销售业绩仍然增长，有的企业销售额增长幅度甚至超过100%。但一部分企业销售额的增长，并没有给现金收入带来明显提升。

　　以上半年销售额101亿元的泰禾集团为例，上半年销售商品、提供劳务获得的现金却只有57.68亿元。另一家销售额110亿元的房企金融街的现金收入也只有71.9亿元。

　　亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东表示，受银行按揭贷款放款不及时等因素影响，房企目前回款率不高是很正常的现象，而且越是小的公司越容易遇到销售回款被拖欠的问题。

　　此前，平安好房网CEO庄诺在每日经济新闻报社主办的第四届价值地产年会上谈及，为了解决资金的及时回款，不少开发商会选择将已经签订的销售合同抵押给平安好房网。

　　宋延庆则直接戳中了个别开发商的“痛点”：有些开发商的销售金额可能并不存在。真正反映企业上半年业绩情况的，也许并不是各公司公布的销售数据，而是现金流量表。

　　调整负债结构准备过冬

　　受销售额下降，以及回款不力等多重因素影响，今年很多开发商的经营性现金流由正转负，这使得开发商大幅度增加了贷款的规模。而业界普遍认为本轮楼市调整周期较长，开发商为此调整了贷款结构，部分短期贷款被中长期贷款替代。

　　招商地产长期借款金额由年初的170亿元出头，增加至上半年末180多亿元，短期借款由上一年的425亿元，降至342.5亿元。金融街的长期借款由228亿元增加至308亿元，短期借款则由12.6亿元减少至5.3亿元。

　　宋延庆说，在市场回暖时间未知的大背景下，调整短期贷款和长期贷款的负债结构，能大大提高企业资金链的安全性。但是，上述做法的代价却是利息支出大幅度上升。

　　招商地产中报显示，公司上半年分配股利、利润或偿付利息所支付的现金由去年同期的10亿多元，增加至今年上半年的15亿多元。金融街同期上述现金支出项由13亿元增加至20亿元，泰禾集团的上述现金支出更是由去年同期的6亿多元增加至今年上半年的22亿多元。

　　值得注意的是，房企可以通过资本化利息，将部分财务费用在项目开发的成本中摊销掉，因而在半年报中，上述成本尚显现不明显，但上述巨额的财务费用未来无疑将会吞噬房企相当一部分利润，是企业业绩的一大隐患。

　　政府有必要救市吗？

　　地方政府究竟有没有必要出手救市？

　　在“2014亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”上，华远地产董事长任志强说，虽然目前还有较大供应量，从供应情况看，到明年9月份供求关系可能就会出现逆转。

　　根据他的测算，今年至少到7月份为止，楼市总需求并没有下降，而目前的库存中有一部分是相当长时间都无法消化的，比如像鄂尔多斯的供应量。

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