“社保不力”馊主意频出 “以房养老”你愿意吗？
信息来源：金融界 2014-08-15 09:39 knroman
如今，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。北京威创律师事务所主任王传理律师认为，“以房养老”可以作为一种补充，但受众的范围不是很广。考虑到老人们的接受度和房屋保值等问题，该政策目前看来在一线大城市推行会容易些。
另一大阻碍则来自保险企业。在实践中，房屋将来有可能升值也有可能贬值，房价下跌的风险是企业犹豫不决的主要原因。
“倒按揭”比正向按揭贷款要承受更大的风险，时间越长风险则越大。目前，国内房地产市场仍让人捉摸不透，人均预期寿命、社会养老体系等关键因素也难以预测，谨慎的保险企业不会在此时冒险突进，只为抢一口鲜。
晚报记者联系了多家保险公司，发现目前只有幸福人寿一家上报了相关产品。其余各家给出的答复不是说正在研究中，就是干脆说没有。面对养老产业这块巨大的市场蛋糕，各方摩拳擦掌却都又小心翼翼。
王传理律师认为，这其中也受到了70年产权的限制。“目前由于国有土地实行70年使用权制度，房屋依附土地的使用权期间长短不一，70年使用权到期后如何处理，国家并无定论，因此目前‘倒按揭’产品少有推出。”
“新政策存在风险，这需要当事人审慎对待。”王律师认为，“以房养老”是否能真正维护投保人的权益，还需要监管机构来进行有效监管。
现状2：民间“以房养老”已悄然兴起
虽然“以房养老”保险遭冷遇，但民间“以房养老”在北京却早已悄然兴起，许多老年市民从中受益。
马先生今年68岁，和老伴居住在东城区的一套85平方米的房子里。一儿一女各自成家，都有自己的房子。老两口在朝阳区还置有一套60多平方米的房子，他们将房屋租出去，每个月能有3800元的房租收入。加上两人每月共4500多元的退休金，老两口经济上很是宽裕。马先生兴奋地对记者说：“每年有四万五千元的租金，我们老两口就靠这个每年出国玩一趟。”
据了解，类似马先生这种“以房养老”的老人目前在北京大有人在。此外，不少老人还选择在海南或南部沿海城市购置房产，这些“候鸟老人”选择冬季去南方休养，春夏秋三季则待在北京，把南方的房子租出去或委托当地的中介机构代为打理。这样既把往返的路费等开销赚了回来，还提高了自己的生活质量。
过去的几年里，各方对“以房养老”做过尝试，有老人将房屋抵押给社区、律所和银行等金融机构，但效果甚微，应者寥寥。
2012年10月，被媒体称为“以房养老第一人”的成都钟大爷与当地社区管理机构签订协议，由社区出钱出力，帮钟大爷养老送终，大爷百年之后，把自己的房子赠送给社区。
在北京，孤寡老人张大爷在住进养老院前，委托律师对自己的一套房产进行出租管理，律师定期向养老院支付房屋租金作为张大爷的养老费用。
据王传理律师介绍，目前国内多家律师事务所已经开展此项业务。老人通过委托律师事务所的专业律师对其拥有的房产进行管理或出租，也可以委托律师担任其遗嘱执行人，由律师事务所对其房产进行监督管理，并定期向养老机构等支付房屋收益，直至老人去世。
在“以房养老”保险试点实施前，早有银行动起了念头。记者从银行业了解到，早在2011年中信银行就率先公布实施了“养老按揭”方案，老人或子女将房屋抵押给银行，由银行每月向老人或养老机构定期发放按揭款，但方案问世后鲜有人问津。
借鉴：国外如何“以房养老”？
“以房养老”其实是一个不折不扣的舶来品，这种模式最早出现在荷兰，但荷兰人对此兴趣并不大，“倒按揭”基本没有市场。
在发达的美国，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。许多美国老年人在退休前10年左右就为自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的可观房租来维持晚年生活。
在英国，“以房养老”有多种形式。一种是把房产抵押给银行等机构，一种是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有部分老人卖掉房子后搬到其他物价水平较低的国家养老。
“银发之国”日本对“以房养老”申请人的条件要求较苛刻。为了防止合同到期或老人去世后出现抵押权实现困难，“以房养老”产品大多限制老人与子女共同居住，有的只允许老人与65岁以上配偶共同居住。
在上述发达国家，社会福利较好，政府会给老人退休后的生活以很好的保障，他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来安享晚年。此外，无论何种形式的“以房养老”都不是社会主流，仅仅是一种辅助补充性的养老选择，绝不能也不会代替基本养老。
精算能算房价走势？解构保险版“以房养老”产品链
业内分析人士表示，保险公司保持态度审慎的原因主要有房价下行风险、产权纠纷和房屋处置风险以及其他风险等。
以房养老”仅作为热门概念的时间已经剩下不多了，试点保险机构所涉及的“以房养老”的产品链条已日趋成熟，即将进入市场。