中国楼市整体步入调整期 环比下跌城市超七成

信息来源：凤凰财经    2014-08-11 09:13    knroman

　　据中原地产成交数据显示，7月份广州二手住宅成交量继续维持低位，成交宗数已连续多月录得下滑，环比上月跌幅达33.6%，同时全市二手住宅成交均价为24294元/平方米，环比上月微降0.5%，是5月份以来首次录得跌幅。

　　投资一线城市房产应慎选区域类型

　　■专家

　　“投资者都是买涨不买跌的，现在大部分人仍然在观望。”合富辉煌[0.00%]首席市场分析师黎文江认为，广东全省大部分地区依然在控制楼市，现在还不是投资最好的时候。即便是近日佛山放松限购，使得原本受抑制的购房需求可能会在短时间内集中爆发，但预计今年年底前就会平复。“现在房贷还没有放松，佛山只是购买前两套房子时允许贷款，购买第三套房时必须一次性付清，因此楼价不一定会上涨。”

　　“现在不应该急于投资，等市场变化更加充分的时候才是更好的投资入市时机。”中原地产项目部总经理黄韬也表示，广东楼市正在进行整体的调整，阶段性的价格比较稳定，对于投资欲望比较强烈的群体来说，配套完善的中心区应该是较好的选择，开发商也相对成熟，“像佛山的市中心，就是值得关注的地段。”

　　上海同策地产咨询研究部总监张宏伟则表示，存量较大、去化周期大于15个月的城市暂时风险较大，不建议投资。而广州、深圳这样的一线城市依然适合投资。两市的存量周期在11到12个月左右，处在合理的区间，压力不是很大。其次，作为一线城市，需求量也较大。

　　黄韬认为，在区域性问题的选择上，不能贪图便宜的房产，没有升值的空间。而广佛交界的地方流通性较好，换手率也较高。从类型上来说，住宅是一种较好的选择，商铺的波动性会比较大。

　　张宏伟表示，就投资住宅来说，小户型比较适合流通和出租。周边的配套齐全、交通比较方便的地段，适合投资。商铺需要关注人流量和商业氛围，地段的选择尤其重要。是否在核心区域或其辐射范围内，值得重视。

　　“写字楼若处于商务中心或市中心的是比较好的选择，区位优势明显。”张宏伟分析说，一线城市在郊区的写字楼供应量较大，投资需谨慎。现在很多写字楼都做成SOHO、LOFT、酒店公寓等类住宅产品来卖，背后的原因其实是出租生意不好。“短期来讲，投资这类产品可以以居住为目的。若想以出租为目的，还需要观望。”

　　张宏伟认为，以自住为目的的投资者更应该考虑房产的生活配套，和共同空间如何安排。交通条件也十分重要，教育设施的相关问题同样需要关注。以纯投资为目的的投资者，则应该考虑未来市场的预期升级空间，选择已经落地并进入实质性建设的城市规划。

　　“许多品牌会进入这些区域，形成集聚开发的效应。”张宏伟说，投资者可以考虑前期进入这些区域，成本较低。还有一类就是相对来说还在成长的板块，比如已经规划了的地铁沿线，随着建设，周边楼盘的价格会不断地上涨。“以深圳福永为例，11号线在福永段的规划，带动了附近地段的新楼盘开发增加。房价不断上涨，目前已很难见到20000元/平方米以下的房源。”

　　如何掘金地产股？

　　█股市掘金

　　楼市限购松绑带来了一批可关注的行情，机构认为，资金的定向宽松、按揭贷款额度支持和利率的下行、房价的小幅下调将帮助行业下半年适应性修复，板块或将迎来中型反弹。而如何才能分门别类把握地产个股的投资方向？

　　申银万国[2.83%]建议，关注房地产板块的投资者可以考虑遵循“龙头房企+跨界转型+新型成长”的投资组合策略。

　　█龙头房企

万科A

　　万科作为产业龙头公司，被机构评价为业内战略调整最快最彻底的龙头公司。“轻资产、重运营”的小股操盘、合伙人制、团队求变，做“城市配套服务商领跑者”，拓展物流地产新蓝海，引进社区“于服务”等诸多变革力推公司未来几年业绩稳增长。而B转H成功获取国际竞争平台及国际低成本融资也力推公司未来的高增长。

　　作为产业龙头公司，万科资源充足，2014年业绩将维持平稳增长。2014年，公司未开工资源4495万平方米，货量及资源充足。中投证券预计，2014年万科货量有望达3000亿元，产品90%以上为刚需产品，符合主流需求，亦符合信贷政策导向。中投证券对公司维持2014年销售稳定增长15%（1965亿元）的判断。

保利地产

　　行业龙头保利地产一向拿地谨慎，但公司优势在于现金储备较多，加上其较强融资能力，公司未来在土地市场选择较多。

　　今年7月份，公司新增两个项目，分别位于厦门和三亚。公司1—7月新增项目建筑面积642.71万平方米，权益比例为76.86%。1—7月，公司销售金额达到717亿元，土地支出为193.6亿元，占比为26.98%，土地策略仍比较谨慎。

　　尽管公司7月销售同比下降，但山西证券认为，随着公司8月份以后推盘量增加，公司销售或有回升。

招商地产

　　从近期销售成绩来看，2014年6月公司销售面积20.73万平方米，同比下降16.48%；销售金额35.74亿元，同比下降34.69%。2014年上半年公司共完成销售面积121.82万平方米，同比下降10.47%；完成销售金额179亿元，同比下降10.35%。

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