北京楼市新政：强化差别信贷 保护刚性需求
信息来源：金融时报-中国金融新闻网 2017-03-28 10:56 knroman
~ 3月24日，中国人民银行营业管理部、北京银监局、北京住建委、北京公积金管理中心联合发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》（以下简称《通知》），要求针对离婚一年内的房贷申请人，商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。该项政策内容被北京老百姓戏称为继“认房认贷”之后的“认离”。
记者通过梳理发现，自3月17日以来，仅仅8天的时间，北京已连续祭出3道限购令，可谓“一道更比一道严”。那么，此番楼市调控政策的出台与以往有何不同？对哪部分人群购房影响较大？商业银行在其中扮演着什么样的角色？
通过强化差别信贷堵政策漏洞
记者注意到，在去年国庆节前后，一大批楼市热点城市先后出台调控措施，然而今年春节过后，不仅在一二线城市，甚至部分三四线城市，楼市升温迹象仍日益明显。中国房地产业协会数据显示，截至目前，北京房价已连续近17个月环比上涨，自2015年10月份以来，北京平均房价已经由37221元/平方米，上涨至60738元/平方米（2017年2月），涨幅高达63.18%。
业内人士认为，此番楼市新政的出台体现了监管部门控制房价过快上涨的决心。社科院金融研究所银行研究室主任曾刚在接受记者采访时表示，控制房价过快上涨有利于房地产长期可持续发展，并且能够为国内实体经济的振兴创造更好的环境。
曾刚表示，《通知》实际上是对此前“认房认贷”政策的补充，“上海较早就实施了‘认房认贷’政策，其在发挥调控作用的同时，也相应出现了一些问题，例如假离婚、‘首付贷’等等。借鉴上海经验，为了防止上述问题的出现削弱政策效果，监管层继而用一个补充政策将‘认房认贷’政策完善起来，这实际上是一个‘扎紧篱笆’的行为。”
中原地产首席分析师张大伟也持有相似观点，他将《通知》形容为此前“3·17”新政的“补丁政策”。“无论是北京住建委、地税还是商业银行，都在继续‘查漏补缺’，‘首付贷’会严重削弱控制金融杠杆的政策效果，央行‘打补丁’意在让‘认房认贷’政策真正落到实处、发挥作用，不断体现‘房子是用来住的，不是用来炒的’之政策意图。”张大伟表示。
专家认为，北京本次楼市新政与此前调控政策相比，主要有两大特点，一是强化差别信贷政策，通过贷款限制炒房行为，进而平抑房价；二是本次调控更加强调中长期效果、强调对房价上涨预期的调整。
“限购政策的目标并不是要打压房地产市场，也不是一定要让房价下降到某个水平，而更多地是让预期降温。目前，很多购房行为都是出于非理性的恐慌心理，买房子不是用来住，而更多地是预期房价上涨而购买，这种预期又进一步推动房价上涨。”曾刚表示，限购政策会在一定程度上降低房贷增长速度，甚至出现房价下降，那么消费者继续预期房价上涨的势头就会逐渐得到改变，进而整个市场情绪将趋于理性、平稳，这是调控政策很重要的一个作用。
北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波则认为，这轮调控和前几轮调控的一个很大区别在于，前几轮宏观调控相对更注重金融安全、宏观经济的稳定健康发展，但本次调控各个部门群策群力，填补各种各样的政策漏洞，其目标很明确，就是希望一个家庭只拥有用于居住的房屋。
住房按揭贷款占新增贷款比重或大幅下降
《通知》要求商业银行要认真查询购房人住房贷款记录和公积金贷款记录，严格执行首套房贷认定标准；严格审核借款人还款能力，防范投资投机购房带来的信贷风险。同时，还应严格审核个人住房贷款首付款资金来源，严禁各类加杠杆金融产品用于购房首付款，对使用“首付贷”等金融产品加杠杆的客户，应拒绝发放贷款。
记者近日获悉，自调控新政发布以来，北京地区大部分银行已经上调首付比例，落实“认房认贷”的首套认定标准，并停止审批25年以上的住房贷款。此外，北京地区各商业银行也已上调个人住房贷款利率最大优惠幅度，北京银行有关负责人向记者证实，该行已将个人住房贷款利率最大优惠幅度从9折上调到95折。专家对此分析认为，新政的实施或将使商业银行住房按揭贷款占新增贷款比重大幅下降。
曾刚表示，一方面，从需求端来看，满足购房条件的消费者减少，可能会使银行房地产按揭需求下降；另一方面，从供给端来看，《通知》对银行核实购房人首付资金来源的尽职调查义务进行了强调，这将提高商业银行发放按揭贷款的成本、降低其发放按揭贷款的意愿。因此，就业务结构来说，商业银行住房按揭贷款占新增贷款比例相比去年或出现大幅下降，其增长速度也会明显低于去年。
不过，值得注意的是，多数专家认为，此番楼市新政对商业银行业绩并不会产生明显影响。曾刚认为，住房按揭贷款收益率相比企业贷款低很多，由于去年企业端信贷需求不足，信用风险也相对较高，银行把大量资金投向了住房按揭贷款。新政实施后，银行有大概率可能会压缩新增贷款中的按揭贷款比例，并把这部分稀缺信贷资源用到企业端去，加之企业贷款收益率水平高以及今年企业端信贷需求转好两大因素，预计新政不但不会对银行业绩产生负面影响，反而会增加其资产收益的可能。
改善型需求人群受影响最大
记者走访多家房地产中介机构了解到，受“认房认贷”政策影响最大的是有改善型需求的人群，特别是“以小换大”人群。业内人士预计，未来购置改善型住房的节奏将会明显放缓，而“刚需”利益则因此轮政策得到保护，未来成交量将集中在刚性首置需求。
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