地产类金融投资现兑付危机

信息来源：现代金报    2014-05-12 12:10    wangjing

H女士表示，聚宝的工作人员在推荐产品前，自己并没有实地考察过项目，发生延期后去过上海沟通，但至今未拿出实质方案，迫于无奈，半年多的时间里，她多次前往聚宝签补充协议，同意延期。根据材料，项目方提供了项目实地照片和进展情况，表示今年9月可以竣工，到时可以兑付，但是从说明到图片都是正闵投资出的，到底是否真实，她也无法考证，希望这次真能兑付。

曾经的高收益产品，现在兑付困难重重

近年来，房地产行业进入严冬期，银贷收紧房产公司转向信托渠道融资，去年下半年起，因信托收紧，私募、有限合伙的方式成为了房产商融资新的途径。

其实，自2012年起，部分城市的房产就出现疲态，但是地产类项目的融资产品却因收益高，引发市场抢购。据相关报道，以产品1.5～2年平均期限计算，预计2014年，房产信托到期量约为6335亿元，将进入集中兑付期，这还不包括各类私募类产品。

业内人士表示，房地产信托项目一般依靠销售回款完成兑付。以信托为例，产品设计的年收益普遍在15%左右，加上其他费用，房企通过信托渠道融资的成本至少在20%至30%，但由于房地产寒冬的持续，房企利润空间进一步压缩，能达到15%利润的寥寥无几，有的甚至以低于楼面价卖房以求回笼资金，以目前房产形势看，兑付压力重重。值得担忧的是，当时以高成本融资的项目，融资方多为融资难度更大的二三线城市的中小房企，其风险可想而知。

从2012年起就已有吉信·长白山11号南京联强集合信托等多个产品未能按期兑付，或因融资方资金紧张而被迫拍卖抵押品。

连相对手续齐全，监管相对严格的房产信托产品也危机重重，更不用说监管相对中空的有限合伙等类似私募的产品。

“保障房项目是政府项目，出了问题政府会负责，一定很安全。”这是很多销售人员蛊惑投资者的说法，也是很多保守型投资者选择这类项目的原因。专业人士表示，很多保障房项目本身并不适合信托投资，如公租房项目往往需要三四十年才能靠租金收回投资成本，而投资项目的期限最多三五年；其次，对于棚户区改造项目，有些信托公司利用保障房之名，为地方政府提供土地储备融资。他表示，如果是如此安全的项目，是没有理由无法从银行贷款的，原因大多是政府本身也出现了融资困难。

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