房地产将有巨变
信息来源：中国证券网 2013-12-07 00:52 knroman
数据显示，中国房屋自有率已经达到80%，在世界已经是很高水平，远远超过发达国家60—70%的自主率。
根据2012年5月发布的《中国居住小康指数》报告，将近8成的受访者已经拥有自己的住房。；而之前发布的一份报告说，目前中国自有住房拥有率高达89.68%，远远超过美国、英国、日本(美国为65%，英国为70%，日本为60%)。
中国仅仅只有20%的人没有买房。按中国城市人口7亿计算，当前没有房屋的城市人口仅仅1.4亿，即使中国住房率达到100%（当然这是不可能的，除非共产主义最高阶段实现了）。在建房屋加上空置房，中国房屋最少还过剩1.6亿人的住房。即使按国际空置率警戒线15%计算，中国现有7亿城[简介 最新动态]市人口的15%，最高能容忍的空置房也只有1亿人，即使不再新建一套住宅，我们还过剩0.6亿人的住房。我们也能解决今后6年的房屋需求（按每年1000万人城市化的进度计算）。加上土地储备我们能还能解决2亿人的住房问题。即使计算空置率，至少需要20年以上才能消化掉这些土地储备。
即便如此，地方政府居然还幻想将来通过出售土地来偿还高到20万亿的地方债务！还想通过出售土地来维持城镇化投资建设！
以上分析可以看出，中国房屋过剩已经非常严重了。中国房地产泡沫已经到骇人听闻的地步了。
一年前，我曾经写过一篇文章：「中国房价为何如此坚挺」，详细说明了中国房价高涨的原因。在房屋总体过剩的情况下，中国房价之所以还能疯狂的上涨，主要是投机和投资者囤积大量房源，开发商和地方政府大量囤积土地，大量在建房还未入市。加上房价10年持续上涨导致许多人恐慌性买房所致。银行资金紧张、刚需大量恐慌性买房、大量高端投资者海外购房、投机成本增加、房价大幅上涨等因素已经让潜在客户大量减少。意思是需求在大量减少。
由于新国五条没有太大新意，加上二手房税收政策导致大家更愿意购买新房，大量的刚需集中入市，加上新建住房短期内无法满足市场需求，出现供不应求局面，导致最近1年房屋快速上涨。而房价上涨又加剧市场恐慌，更多的刚需加入买房队伍。但房价的快速上涨不仅消耗掉了大量刚需，而且还导致部分人彻底失去购买能力。最终导致需求快速减少。而供应却源源不断，因为在建住宅很快就会源源不断的成为新的供应。地方政府因为财政对土地的依赖性，必将继续源源不断的出售土地。加上房价快速上涨导致很多高端投资者加速抛售中国房产去国外购买房屋，等于增加了国内市场的房屋供应。
房地产市场中影响最大的因素，还是大量囤积房源的投资者和投机者们，一旦他们对房屋上涨预期发生改变，只要他们预期房价会下跌，大量囤积瞬间就会变成铺天盖地的抛售，瞬间增加市场的供应。让房屋市场快速从“天堂”坠入“地狱”。因为中国房屋囤积的数量非常庞大，所以这部分囤积者行为一旦发生改变，将很快改变房地产市场的供求关系。对房价起非常大的作用，短期作用甚至远远超过新建房屋的影响。
不管是从未来的供求关系变化，还是中国房价国际性价比看。中国房价已经是强弩之末。由于短期房价上涨预期很强，囤积者现在还惜售，新建房屋入市时间问题。房价短期还可能会继续上涨。但这种上涨只是最后的疯狂。
很多人担心，一旦房价出现下跌，政府如果再次大规模放松货币怎么办呢？这个担心完全没有必要，因为中国房价持续的上涨，已经让中国全球制造业竞争力大幅下滑（原因我以前文章多次论述，这里不再重复），房价上涨已经导致中国每年几百亿美元资金外流购房，加上外资金融机构彻底撤出中国，以李嘉诚为代表的国内资本外撤加速。
房价上涨不仅伤害了中国的国际竞争力，也导致资本大量外流。这种情况下如果再大规模发行货币推高房价，人民币必将面临大幅贬值。而人民币贬值以前，资本会大量集中外逃，中国财富就会损失殆尽。其后果比房价下跌还严重，房价下跌，肉烂在锅里，房价再上涨等于把钱送给别人，坏账留给自己。当然如果真的要大规模印发钞票，我也无话可说，但我相信中国精英们不会这么疯狂的孤注一掷。因为即使孤注一掷，也最多是苟延残喘，最后结局会更悲惨。
世界上根本没有永远上涨的东西，如果有，那么有大家都可以通过持有该物品，让财富永远不停的增长。这些人的子子孙孙再也不用工作了。
地方政府用尽一切资源维护和推高房价，在这种情况下一旦出现房价下跌。说明政府再也没有任何力量能继续维护房价上涨了，这时候房价必将一泻千里。鄂尔多斯和温州房价就是这样的模式。特别是在经历一段快速上涨以后，需求快速减少（大量刚需集中购买房屋和部分购房者失去购房能力），供应不断增加（开发商加速建设和政府加速拍卖土地），最后供求关系转择点出现。而房价一旦出现下跌预期，大量囤积者也加入抛售房屋的队伍中，加剧房屋下跌速度。温州和鄂尔多斯就是因为房价快速上涨，导致房价最后崩盘。
中国对房地产市场的处理方法如同垒砌堰塞湖，为了防止堰塞湖的水流下来，用尽一切资源建设堤坝，结果堤坝越来越高，当然堰塞湖内的水位也越来越高。终于有一天，当资源耗尽，再也没有任何力量加固堤坝的时候，而堰塞湖的水位却不断上涨。这时候崩溃就无法避免，高高垒砌崩溃必将导致洪水滔天、尸横遍野。
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