第三节
后续计量 |
投资性房地产的后续计量，通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 |
| 成本模式后续计量 |
公允价值模式进行后续计量 |
| （允许提折旧，允许摊销，允许提减值准备） |
（不允许提折旧，不允许摊销，不允许提减值准备，以资产负债表日的公允价值计量） |
企业通常应当采用成本模式。
1、外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，
借：投资性房地产 （实际成本）
贷：银行存款
开发成本
在建工程
2、按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或进行摊销，
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
3、取得的租金收入，
借：银行存款
贷：其他业务收入
4、投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备 |
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。（条件）
公允价值的确定：
市价——最近交易价格——预计未来现金流量现值
企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。（范围）（一般情况）。（特殊）在极少数情况下，已经采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明某项房地产在完成建造或开发活动后或改变用途后首次成为投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。
1、外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，
借：投资性房地产——成本（实际成本）
贷：银行存款
在建工程
2、不对投资性房地产计提折旧或摊销。企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）
资产负债表日，
投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益；
公允价值低于原账面价值的差额，做相反的会计分录。
3、取得租金收入，借：银行存款
贷：其他业务收入
（这里没有“其他业务成本”） |
成本模式计量的投资性房地产：
（1）折旧（摊销）计入投资性房地产累计折旧（摊销）；
（2）发生减值遵从资产减值准则，计入投资性房地产减值准备，计提的减值准备不能转回。
（3）所得税的处理：账面价值和计税基础的确定与固定资产、无形资产相同，主要考虑会计和税法折旧（摊销）的差异，以及计提的投资性房地产减值准备。 |
公允价值模式计量的投资性房地产：
（1）不计提折旧（摊销），不计提减值准备；
（2）资产负债表日，要以公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值，公允价值与账面价值的差额要计入公允价值变动损益。
（3）所得税的处理：此模式下，会计上不计提折旧，但是税法可能计提折旧,从而引起账面价值大于计税基础，形成应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债；
其次，税法不认可投资性房地产的公允价值变动，投资性房地产的公允价值下降，导致账面价值小于计税基础，要确认递延所得税资产，反之要确认递延所得税负债。 |
投资性房地产后续计量模式的变更（单向变更）
只能：成本——公允。
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
1、成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。（追溯调整） |
企业变更投资性房地产计量模式时：
（1）借：投资性房地产——成本 （变更日公允价值）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产 （原账面余额），
*利润分配——未分配利润 |
（2）同时：
借：利润分配——未分配利润
贷：盈余公积 |
| 2、已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 |